到澳洲炒房去？

大笨钟

“原定这个月中旬出发的澳大利亚投资考察团现在推迟了,等一等看吧。”11月10日,吴永春在上海杨浦区财富国际广场的办公室里对着电话说,话语里透着无奈。他身后的墙上,是大幅的世界地图。

　　正是夜长梦多,这一次计划中的有20多名投资者参加的澳大利亚之行,自9月中旬华尔街灾难发生后,时间表便一改再改。10月23日那天几乎要动身去机场了,最后还是搁浅。而这次,考察团内部连去哪里考察都发生了分歧。20多人中,有3名团员坚持看好澳大利亚市场,其他将近一半团员建议转向美国。

　　还有另一半人比较保守,提议观望一阵子再说。争议不下,只好暂时不动。

　　聚散自如,去来飘忽,一旦发现机会,便像候鸟群一般呼啸而至,形成一个“鸟岛”,这是上海、江浙民间跨境投资团的运作特性。平常,这些资金散落、蛰伏于民间的每个角落,只等炒家吹响一声唿哨,便在瞬间集结,扑向目标。上海滩上大大小小的跨境投资咨询公司,就是这些资金的集聚载体。

　　作为上海泽大投资咨询有限公司董事长吴永春,是这些资金的号召者之一。他所组织的投资考察团,“一个团至少16人起”,成员全是清一色身家超千万的浙江老板。这个团队的主攻投资目标,是全球各地的豪宅。

　　澳洲金梦

　　3个月前的8月1日,吴永春的“鸟群”曾在他的唿哨声中聚集,飞向南太平洋(601099,股吧)。

　　那次,吴永春的“泽大号”投资团启动了为期7天的澳大利亚首航。投资团成员大都是来自浙江民间商会的“游艇阶级”(yacht people)。吴永春为此别出心裁地为这些人定制了一个“游艇俱乐部”,提供移民、留学、投资等系列服务。

　　直到那时,把澳大利亚定为“全球居住计划第一站”,在投资团里还是一件众望所归的事。“现在的澳大利亚,就是7年前的上海啊!”吴永春给团员们分析说,“想想看,在墨尔本、在黄金海岸,同等区域、同等档次的房产,价格只有现在上海的一半,甚至三分之一。”

　　仲量联行的统计数据似乎也在支持吴的说法——2008年第一季度,悉尼的A级商用楼空置率还不到5%,租金水平创下新高。金融繁荣之下,广阔的草原沙漠,人口不过2000来万的澳大利亚,居然也出现了35000套房源的供给缺口。澳大利亚联储首席经济分析师理查兹还在唱多说,澳大利亚房价一年来高歌猛进的情况“近期仍将持续”。

　　除了诱人的房价,还有一部分早期已进入澳大利亚的投资团成员的现身说法。团员之一的林军5年前就在澳大利亚买了一片地,向当地银行贷款盖了房子,总共花费800来万元人民币。现在,这笔投资据说至少已增值了10%以上,收益不仅供养了在澳大利亚留学的儿子,房子还出租给当地留学生,租金收入基本可支付贷款利息。林的成功吸引了大批亲朋好友成群结队涌向悉尼的豪宅。

　　而组团者吴永春,他本人就是一个投资者,他的公司今年5月刚刚进入澳大利亚投资,与当地商人合作,在墨尔本和黄金海岸市圈地开发公寓、别墅和旅游度假村项目。

　　生于温州泰顺的吴,7年前向亲朋好友借了100万元起家投资嘉定安亭的一个汽配城项目,用商户定金启动了工程建设,掘得第一桶金,现在他很想把这套复制到海外,炒作自己在澳洲的地产项目。

　　一切看来都激动人心,澳大利亚首航团完成了为期一周的考察后,就有人对一幢楼房表示出投资意向。吴永春计划在9月中旬组织又一个赴澳投资团时,人人都跃跃欲试。

　　然而,天有不测风云,9月中旬华尔街发生的事改变了一切。

　　跌宕的行程

　　“看着这几个月澳元汇率的变化,我就觉得心惊肉跳”起码是短期内不敢到澳大利亚轻举妄动了。”投资团成员之一、在上海做低压电器的商人贾方宇说。

　　从9月起,在金融海啸冲击下,澳元结束了长达8年的牛市,开始了近似疯狂的动荡。10月6日最大跌幅9.38%;10月8日最大跌幅9.89%;10月24日,上下跌幅692点,当日最大涨幅10.28%。上周三澳元兑美元一度跌至五年低点。

　　澳元动荡把澳大利亚经济推到转折点。11月10日,澳大利亚储备银行发表季报称,2008年经济成长率预估由原估2.25%调降至1.5%。

　　追踪房价并编制房价指数的澳大利亚ResidexLtd公司公布,悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、达尔文、堪培拉等地6月的房价跌幅介于0.6%~2.2%之间,全国各地区楼价全部下跌,而这种无一上涨情况仅在上世纪30年代大萧条后出现过。另外,该机构公布的澳大利亚房价中值下跌近3.0%,每栋45.8万澳元(折43.5万美元)。

　　摩根士丹利驻悉尼资深经济师米纳克指出,澳大利亚房价到2010年将下跌30%。“澳大利亚的房价太贵,平均得花费6年所得,比美国人于2006年楼市开始走下坡之前所支付的还多出一倍。”米纳克说,楼市若崩盘将陷澳大利亚人的资产财富于动荡不安。

　　原本定于11月初出行投资团成员、来自浙江的陆云,眼见着一位朋友在悉尼和墨尔本投资的房产在短短一个月间价值缩水超过30%。

　　这促使陆云取消了澳大利亚之行,决定“开春再看看”。

　　作出和他同样决定的还有很多人。成员们纷纷改变主意使出境投资团人气大跌。原本已经确定的行程纷纷改写。10月23日,泽大投资组织的已经申办签证的一个团队16人中13人再次申请推迟。“目前,我们具体的出团时间还没定。”吴永春说。

　　澳大利亚ABC环球集团的出团时间也变得遥遥无期。该集团上海区一名咨询人士说,受金融风暴影响,10月份以来,已经办好签证的团队都已取消出行。其间本来有三个团队出行,至目前基本没有投资者报名,上海区的负责人也已回江苏老家休假去了。

　　投资三岔口

　　此时,剩下的投资团成员中间发生了意见分歧。美国市场在投资者眼中,亮点逐渐清晰。

　　路光(化名)是一家跨国家居产品的生产、经销商,品牌已经拓展到美国的中高端消费群。这次金融危机,美国房价大跌。他原本在明年购置商铺添置网点的计划,提前实现。路光说:“下周就要去美国了,去考察的不仅是商铺,还有住宅。”

　　“现在只要花上300万元,就可以在美丽的夏威夷群岛买上一套海景豪宅。”路光说,这个名为凌海阁的夏威夷海景第一高楼的房产项目每平方米售价为4万~5万元。

　　但坚持看好澳大利亚市场的也仍然大有人在。

　　投资团成员周云(化名)是一个比较铁杆的“坚持澳大利亚派”。他认为,在3个月前,澳元和人民币的汇率一直徘徊在1:6.6,到了上月下旬,澳元汇率大概在1:5.0。粗略计算,如果购买一套50万澳币的澳大利亚物业,三个月前大概需要330万元人民币,而这几天只要250万元,差价80万元,省了24%。“而且,现在澳元汇率基本企稳。除非底外还有底。”

　　也有人指出,澳大利亚的社会保障体系仍然十分稳定。移民投资和留学移民等仍然在催热当地经济。尤其是第二大城市墨尔本,作为知名的教育之都,每年有大量留学生进入,而其宽松的州政府担保体制使得每周至少有1000个移民家庭进入。这些都助推了墨尔本房价的上涨。

　　此外,从今年下半年起,澳大利亚政府增设37500个技术移民名额,以解决资源业繁荣带来的劳动力紧缺问题。

　　多空消息激烈交战。让投资团的人们在澳大利亚与美国两个市场间举棋不定。

　　“如果你在澳大利亚买一套房子,根本不用为租不掉而发愁。”吴永春还在试图说服他的团员。

　　“如果现在购置一套价值200万元的房产,30%首付为60万元。这时将房子租出去,房租收入基本可以支撑每月的按揭。假设7年后房产价值翻一番达到400万元(近40年来,澳大利亚的楼价平均每七年翻一倍),则赚得200万元,除去税费大概180万元,投资者的投资回报率实际上接近300%。”

　　但至少成员之一的刘速(化名)尚未被说动,“中介总是容易夸大利好。”他说。刘之前随团考察过澳大利亚,但他近期并没打算进入。他认为没有一个机构能让他们清晰地看清这个市场。“我们担心掉进一个陷阱里,如同股市,底外还有底。”

风情廊桥

炒房今年不是很理想哦