房价拐点的玩笑再不要开了

龚崎现 · 发表于 2008-3-11 08:16:30

文/中国民营经济研究院副秘书长中国品牌研究院研究员龚崎现

首先申明，我不喜欢赶时髦，因此对所有的时髦我一概冷眼旁观。我也不是自我标榜自己有多么了不起的定力，达到了“八面风吹不动”的境界，绝对不是。我更讨厌起哄，起哄在我眼里是一种接近流氓式的行径。我强迫自己在躁动面前保持良知，至少不能让自己睁眼说瞎话，这可是罪孽深重的事情，起码要打入十八层地狱。

在这个岁末年初时髦莫过于，中国房地产的拐点问题。关于这个问题，只要是会表达点什么的，都说开来了，公理、婆理，正理、歪理，弄得满中国都是口水；更弄得那些不明真相又想了解真相的人们左右不是，不知道到底听谁的好。

最可恶的是连经济常理都还没有弄明白，更不要说了解中国房地产市场的某些人，就在那里满嘴大话，弄得自己说的话俨如盛世危言；还有的是为了糊口和稿费的某些人士，赶时髦乱写一番，唯恐天下不乱，可恶至极；还有不是太懂经济规律的所谓权威人士，一副倚老卖老的样子，开口闭口尽说胡话；当然还有那些别有用心或无聊至极者，其目的在于起哄、好玩而已。

这个事情就像是一个玩笑，让我想起了老赵的那个小品，有人不停地喊：“拐了，卖了；拐了，卖了……”

也就有人信以为真了，让人忽悠了一把，还帮人点钱。还是老赵说得经典：可怜之人必有可恨之处。

我要说的是，中国的房地产要进入了一个新的冬天，而不是拐点。

我不敢信口胡诌，我也不一定能预知未来，但是我可以告诉自己，一定要尊重规律。如果有人说中国的经济是没有规律的经济，那就大错特错了。虽然中国的市场还不够成熟，在快速的成长中让人看花了眼，但是如果说没有规律可循那一定是外行话。这一点政府最清楚，这也是很多人不理解政府良苦用心的原因之一。发展中的事情要用发展的方法去解决，而不是“只看手指、不看月亮”地乱下结论。

第一，政府不会打压房地产。政府宏观调控只是为了优化市场，形成市场规律，让房地产更快地进入良性发展；还有作为执政为民的政府部门，要得稳定的经济环境和良好的市场次序，更好地服务于民，而“居者有其屋”是政府的执政理想之一，房地产的健康发展有益于实现这个理想，更有利于稳定人心，更有利于经济更快更好地发展。

宏观调控目的不是打压房地产发展，而是要让房地产更健康地发展，让房地产提前进入冬天，提前接受优胜劣汰的洗礼。让那些滥竽充数的房地产企业在这个冬天消失，使那些有实力的房地产企业早日进入春天。这好比冬天的一场雪，杀死了病虫害，庄稼的成长才会健康。不要忘了政府不是要抑制房地产发展，而是要改变房价增长过快的现象，特别是要防止非正常的畸形增长。

第二，城市化进程势不可挡。城市化已经不是一个可以由人的意志为转移的趋势，这是世界发展的规律。城市化进程加速，意味着城市人口的高度密集化，而房地产是城市化进程的排头兵。大量的非城市人口变成了城市人口，这就是未来中国房地产的市场空间。

随着城市化进程的加速，城市，特别是中心城市的压力越来越大，譬如北京、上海、广州这些大城市，人口不控制将会有人口爆炸的一天，而房价是制约人口快速聚集的因素之一，所以对某些城市，房价不是过高，反而是过低了。美国纽约、法国巴黎、日本东京就是最好的例子。

对城市的发展，房地产是一个杠杆，可以起到平衡的作用，特别是在人口高度密集到少数中心城市的今天，房价无疑是不个最好的杠杆。有人会拿人道主义本本来吓本老爷了，不要忘了，让一个城市的人口无节制地提前到达爆炸的临界点，才是对千千万万人的不人道。让一部分先富起来，是现实发展的无奈真理；先一部分人先进城，也是发展中无奈的真理。是人都应该有房子住，但是不一定非要住到几个大城市，是不？

城市化，一方面是房地产会快速发展，不是所谓拐点已经到来；另外一方面又必须要通过房价的杠杆来约束城市人口的过快增长，这才是健康的房地产发展道路。

第三，房子是一种不可替代的产品。茶叶贵了，我们可以喝白开水或饮料，但是房子不一样，再穷的人总不

能说不住房子。还有，几乎任何商业行为都跟房子有关系，开超市要房子，办公司要房子，开宾馆酒店要房子，只要做生意就要涉及到房子。所以，房地产不是简单地只是一个行业，它几乎是所有人类活动链条中不可缺的一环。

有人也许会说，房子是重要，但不一定让房子商业化。拜托了，我们的代价花得还不够大吗？

市场化不是一种可以选择的道路，而是一种发展规律。不是不要市场化，而是要加强管理，使市场健康地发展，市场不能无政府主义地自生自灭，也不能管得太死使其失去了发展的弹性。房子是关系国计民生的大事，只靠政府的力量毕竟无法解决，企业的参与无疑分担了政府的责任。很长时间内的中国市场对房产的需要量大得出奇，而供量却始终有限，譬如政府通过土地供给等手段限制了供的量，在这样的市场矛盾下，房地产怎么会开发量过大，供大于求了？还有多少人居者无其屋或少其屋。

还有说句老话，哪里有需求哪里就有市场，这才是市场的规律。有人说中国房地产保有量已经过剩，请问，根据在哪里？是以少数城市为坐标的以偏概全？是凭感觉的胡乱猜测？还是听信起哄的人云亦云？还请问，你身边的每个人是否都达到了“居者有其屋”的条件了吗？在你经济条件允许的情况下，如果你有了第一套房子是不是再不会购置第二套了？房子不但是一种不可替代产品，而且它的需求是有弹性的，更不用说未来家庭“微型化”所带来的市场需求了。

第四，房地产不是股票。有很多人为什么相信，没有一种产品是只涨不跌的，深而推之，房价也应该一样有

涨有跌。道理是没错，这是用股票的理论来判断房地产，可笑。我只问一点：股票跌了可以抛，房子跌了你就不住了吗？房地产跟股票毕竟有属性上的不同，只有透过表面看到这两个行业的本质，才能在乱中保持镇定。当然不是说，房价永远只涨不跌，有人举例日本、香港、美国不是曾经经历过房价大暴跌吗？首先不要忘了，中国的社会体制、金融体制跟这些地方完全不同，还有中国现在的房子保有量根本无法跟人家比。

现在房价的小波动，只是个别地方的个别现象，不能以偏概全。一种经济现象的存在必定有其根源，房地产跟股票有相似的地方，但也有根本的区别，不能透过表面看本质，只有被忽悠的份。

还是那句话，中国的房地产会提早进入冬天，而不是拐点的到来。

还有，某些地方房价最近是涨停了，但是整个市场的总量却在上升。

还有，哪怕整个中国的房价都停住了，我们来个约定，看能停多久？

根据国家发改委2008年3月6日公布的1月份全国70个大中城市房屋销售价格变动情况显示，北京房屋销售价格同比上涨14.3％，涨幅高于全国水平。北京新建住房销售价格同比上涨17.2％，二手住房销售价格同比上涨11.8％。总体来看，全国房屋销售价格同比涨幅仍然高位运行。这也不是说房价的冬天已经过去。自去年11月以来，随着国家各项宏观调控措施效果的逐步显现，部分前期涨幅较大的城市房价出现小幅下降。这就达到宏观调控的目的了，优化市场才能让一个行业健康地发展，而房地产是关系国计民生的行业，国家在关键的时候不动点真格怎么行。

让我们来看看去年圣诞节期间，上海滩最具影响力的大型财经谈话节目《头脑风暴》，邀请潘石屹和王石做的一期关于“房地产拐点到底来了没有”的节目。王石的观点是“中国房地产的拐点已经到来”，潘石屹的观点当然是相反，不然这个节目就没有什么看点了，毕竟媒体要的是焦点，最好是非常激烈的焦点，这样才能引来看客，才能让收视率大大地。我把这事拿出来说是要看潘石屹老兄他的看法，他说的不一定都对，但是作为一位中国房地产的旗帜性人物的看法，至少值得我们做一下判断的参考。也正如潘石屹说的：“我们每人的观点只是一种建议，一种观点，每个人的情况都各不相同，做决定还得靠自己。”

在节目中潘石屹亮出了这样的观点：“我对未来中国经济、未来中国房地产市场的大势还是比较乐观的。虽然会受到一些国际经济萧条的影响，但不是致命的，中国人和中国市场抗风险能力，自我调节能力都很强，尤其是中国的民营企业。过去几年时间，政府对房地产市场采取了一系列调控手段抑制房地产过快发展，如第二套房和二手房的按揭成数的减少，流通环节税费的提高等等，但因真实的需求存在，中国经济仍在健康地增长、城市化还在不断推进……支撑中国经济和中国房地产发展的主导力量并没有改变。”

对媒体来说要的是焦点，对网民来说要的是点击率，对商人来说要的是利润，对企业家来说要的是价值，而对于一般的老百姓要的是什么？我觉得是在纷纷扰扰的世象前，要能保持一份清明，因为任何选择最后买单的是自己。不管中国的房地产怎么走，走向何方，对很多人来说要的只是一个安心的家，或多几套房子而已。仅此而已。

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